Pour la gestion immobilière, nous entendons toutes les activités liées à l’achat, à la gestion ordinaire, à la transformation, à l’amélioration et au changement d’utilisation des propriétés ainsi qu’à la vente qui s’y rapporte. Naturellement, les agences immobilières interviennent également dans ces phases pour trouver l’interlocuteur et les professionnels techniques pour la conception et la gestion des pratiques du bâtiment et de la construction. Le comptable est le support économico-juridique-comptable de toutes les opérations.
Qu’est ce qu’un comptable immobilier ?
L’exemple pratique est celui de l’entrepreneur qui doit construire son propre bâtiment industriel. L’expert-comptable intervient dans la phase de décision pour répondre aux questions suivantes : achète-t-on un bien prêt à l’emploi ou le construit-on ? Si nous prévoyons sa construction, achetons-nous le terrain déjà constructible ou après entente avec l’organisme public, achetons-nous un terrain agricole et prévoyons-nous son lotissement, seul ou avec un groupement d’autres industriels ? Dans ce dernier cas, fait-on appel à un consortium de lotissement ou à une association professionnelle pour la gestion des opérations ? Il est clair que pour répondre à toutes ces questions, il faut connaître toutes les options les plus avantageuses pour l’entrepreneur, le moment de l’intervention, le capital disponible, le besoin de financement, de crédit immobilier ou de crédit-bail immobilier. Un choix fondamental et stratégique est la décision à laquelle appartient la propriété. A la société d’exploitation, à une société immobilière ad hoc, à la sphère privée de l’entrepreneur ou à un parent/parent.
Pour répondre à ces questions, il est nécessaire de prendre en compte les effets fiscaux, civils ou patrimoniaux que chaque décision entraîne.
S’agit-il donc du choix des stratégies puis de la phase opérationnelle ?
En phase opérationnelle, le comptable intervient pour les contrats, pour l’évaluation, pour la gestion fiscale des opérations, pour l’administration des biens.
Investir son capital dans l’immobilier, quel est le contexte ?
Dans ce cas, l’investissement est orienté vers les immeubles dits à revenus. Lors de la cession à certaines agences immobilières, dans ce cas est identifié le bien déjà loué qui se prête le mieux à garantir une revalorisation importante dans le temps et permet d’obtenir un revenu locatif convenable et satisfaisant, net de la charge fiscale et de gestion du bien. Après l’identification, il est nécessaire de procéder aux évaluations d’usage aux fins du titre du bien, du financement, de la validité du bail en cours, de sa durée, de la solvabilité actuelle et future prévisible du locataire du bien.
L’investissement immobilier et la crise
Le secteur immobilier a d’énormes difficultés en ce moment. Le secteur immobilier souffre avant tout des difficultés de vente engendrées par le climat d’incertitude résultant de la grave crise économique dans laquelle se trouve l’économie. Les pertes de valeur sont actuellement très importantes par rapport aux achats d’avant-crise, les immeubles à revenus acquis avec certains principes et avec la bonne analyse préventive continuent cependant à garantir les revenus habituels. En grande crise est le secteur immobilier spéculatif qui n’est plus en mesure de vendre des immeubles construits en épargnant et en spéculant sur tout pour obtenir une rentabilité exagérée. Il est également évident qu’aujourd’hui les bâtiments construits avec des tailles qui les font ressembler davantage à des « cages » qu’à des maisons, à une époque où les citoyens non européens ne sont plus sûrs de leur emploi, ils restent invendus et la rentabilité attendue est et sera totalement ignorée.
Le cycle économique du secteur immobilier est très long, de sorte que de la décision d’investissement à la fin des travaux, les délais sont toujours longs. Si on va faire le bilan des initiatives en cours, il y a quinze ans mon entreprise est venue suivre 16 consortiums de lotissement en même temps, aujourd’hui ce n’est qu’un. Donc aussi pour la construction en cours, ils sont de 10 % par rapport à il y a dix ans. La spéculation poussée se désintéresse complètement et les sociétés immobilières avisées se rendent compte qu’il existe une éthique du travail qui leur conseille de regarder moins le court terme et plus les garanties et les sécurités de moyen et long terme, constituées par la qualité des le produit.
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